本文作者:nihdff

融创中国成首家完成境内外债务重组的大型房企

nihdff 2023-11-22 50
融创中国成首家完成境内外债务重组的大型房企摘要:   本报记者 王丽新  11月21日晚间,融创中国(以下简称“融创”)公告称,就上海亚龙项目已与华融达成融资合作。根据协议,华融将向该项目公司提供34.8亿元借款,期限不超过3年...

  本报记者 王丽新

  11月21日晚间,融创中国(以下简称“融创”)公告称,就上海亚龙项目已与华融达成融资合作。根据协议,华融将向该项目公司提供34.8亿元借款,期限不超过3年,款项将用于上海亚龙项目的开发建设。

  对此,有业内人士称,融创已与多家AMC(资产管理公司)达成合作,成功盘活了不少优质项目,此次合作是华融与融创的第二次融资合作,可见融创在盘活资产化解经营风险之路上再迈一步。

融创中国成首家完成境内外债务重组的大型房企
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  更重要的是,就在前一天的11月20日晚间,融创发布公告宣布境外债务重组各项条件已获满足,当日起正式生效。至此,融创整体化解约900亿元人民币的债务风险,成功降债45亿美元,成为首家完成境内外债务重组的大型房企。

  “化债闯关成功,意味着融创在境外公开市场2年至3年内无刚性还债压力,暂时没有二次‘出险’危机。同时,化债也带动权益资本增加,修复资产负债表。”镜鉴咨询创始人张宏伟向《证券日报》记者表示,接下来,融创需抓住经济恢复及各地楼市利好政策集中释放期,做好保交付及销售工作,稳住经营现金流基本盘,再寻机重回房企融资白名单,恢复上市主体在资本市场的融资功能。

  考虑不同债权人诉求 用多种工具处置债务

融创中国成首家完成境内外债务重组的大型房企
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  在业内看来,和境内公开债相比,境外债的重组难度更高,比如债务规模可能更大,债权人结构更多元且分布于全球各地,境外法条、票据发行的要求不同等。

  从化债路径来看,2022年12月份,融创推出境外债务重组框架,公布债转股+发新票重组方向;今年3月份,公布重组方案,并获持仓超30%的债权人小组同意;5月份,债权金额超过87%的债权人签署重组支持协议(RSA);10月份,中国香港高等***批准海外债重组***;11月17日,融创“预告”11月20日为重组生效日;11月20日,融创境外债务重组正式生效。

  11月20日晚间的公告显示,融创债权人约百亿美元的现有债务,将被置换为新票据、强制可转换债券、可转换债券、融创服务的股票,分别对价57亿美元、27.5亿美元、10亿美元、7.75亿美元。新票据、强制可转换债券、可转换债券3种产品预期11月21日在新交所上市。

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  有消息人士向《证券日报》记者透露,融创债权人结构复杂,2019个主体涵盖长线基金、对冲基金、商业银行、以及个人投资者。在制定方案时,融创对所有债权人一视同仁;方案充分考虑不同债权人的诉求,提供留债展期、可转债、强制可转债、融创服务换股等多种灵活选择。在已获得高达87%债权人的RSA支持后,考虑债权人认购意愿,提高强制可转换债的认购额度,同时调低转股价格,使其更加贴近股票现价,以便更快实现转股。

  “融创的化债方案用了四种处置方式,从债权和股权两个角度化解存量债务,相关新债务工具也具有较好的流通性。”易居研究院研究总监严跃进向《证券日报》记者表示,说明公司与金融机构、投资人等债权方的沟通协商行之有效,也意味着房企在债务处置和风险化解方面有所突破。

  化债方案之所以能取到成功,背后有着多重因素。张宏伟向记者表示,首先,宏观经济环境正处在恢复通道中,楼市利好政策频出,对民营房企纾困化险提供有力支持;其次,融创土地储备多在一二线城市,多位于本轮新房销售韧性较强的城市,在北京一个项目就能为其贡献数十亿元的销售额,增加了债权人对公司恢复正常经营的信心;第三,融创管理层不断努力化债的态度,得到债权人认同。

  张宏伟进一步称,融创化债方案的细节和模式,对其他房企有重要的参考意义,比如与不同金融机构达成一致的难点在哪,本金和利息如何处理等。从11月21日开盘公司股价表现来看,其境外化债方案的正式生效,得到了资本市场的认可。

  稳住经营现金流基本盘 加快盘活项目步伐

  在房地产市场下行周期中完成债务重组,对融创至关重要。但债务重组的本质是以“时间空间”,对于出险房企而言,获取宝贵时间后,仍需尽快恢复正常经营状态,改善经营现状,回归正轨。

  那么,融创接下来该聚焦哪些方面努力?中指研究院企业研究总监刘水向《证券日报》记者表示:其一,盘活存量项目,保交楼;其二,加快销售促回款,促进企业持续发展;其三,尽快恢复组织机能。

  “当前,保交楼依旧是房企经营的底线,对于现存停工项目,出险房企需尽快引入资方,确保项目顺利建设施工,保障及时交付,恢复购房者信心。”刘水进一步称,同时,出险房企应紧抓“因城施策”窗口期,加强较好项目的销售去化力度,快速回笼资金,只有持续的销售回款,才能保障现金流,增强偿债能力。

  据融创方面透露,目前公司未售土储货值约1.38万亿元,七成在一二线城市。后续仍有大量优质项目入市,尤其是上海董家渡、黄埔亚龙两个新项目入市,北京融创壹号院、上海未来金融城还有加推,单这几个项目未售货值就有1500亿元左右

  “当下,对融创而言,境外债务重组成功能够缓解两三年内的偿债压力,但经营回归正常的关键是稳住经营现金流基本盘。此外,公司仍需将有限的未受限制的资金用于‘保交付’,避免品牌信用进一步恶化。”严跃进如是称。

  不过,融创在盘活项目方面确实已取得一定成效。2022年12月份,融创与华融首次达成融资合作,纾困上海董家渡项目,融创已与东方资产、长城资产、信达资产、陕西金融资产管理公司等AMC陆续开展合作,成功盘活不少优质项目。

  据一位资深投资机构人士表示,现在AMC机构对合作地产项目的筛选要求很高,头部AMC则更为严格。从已经成功的合作案例来看,往往一二线城市核心地段、有明显产品优势的项目,更容易受到AMC的青睐。

  对此,严跃进表示,多重利好有利于融创基本面向好,但公司是否能重回融资白名单,真正走出困境,还有待进一步观察。

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